美国房地产经纪人管理制度详解

　　1、房地产经纪人分层管理制度

　　在美国房地产经纪人分为销售员(salesperson)和房地产经纪人(broker)两个层次。销售员在房地产经纪人的指导下，以机构的名义协助开展房地产交易中的居间、代理及代书等具体房地产经纪业务，并不得发起设立房地产经纪机构。房地产经纪人的主要职责是管理销售员和房地产经纪机构，是经营者、管理者或者是负一定责任的人，可以发起设立自己的房地产经纪机构，也可以加入别的房地产经纪人设立的房地产经纪机构并以该机构名义开展房地产经纪业务。美国法律规定所有房地产经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管，以确保一个房地产经纪人在一个房地产经纪机构执业。

　　2、房地产经纪人执业牌照管理制度

　　在美国房地产经纪人执业牌照管理制度主要包括房地产经纪人牌照取得、牌照注册和处罚管理等内容。

　　(1)房地产经纪人考试制度

　　在美国房地产经纪人牌照要通过考试获取，因此房地产经纪人考试制度是执业牌照管理的核心所在。

　　考试资格。在美国，成年人只要完成规定时间的成人培训课程(一般为60小时至120小时)，即可参加销售员考试，没有学历限制，这些课程可以在政府指定的学院进行学习，也可以自学，内容主要包括合同、法律、金融以及市场运作等方面，更大量的培训要依靠房地产经纪机构自身来提供;试题满分为150分，要取得经纪人资格的另外加试50分，主要是与法人有关的法律、合同、经营管理方面的专业知识。取得销售员资格的人员必须经过一定年限(一般为2-4年)方能参加房地产经纪人考试，在大多数州还要完成考试管理机构提供的成人教育课程。在考试资格确认过程中，美国特别重视对报名者职业道德的审查，凡有犯罪记录或其他不良记录的人都不得参加房地产经纪人考试。

　　考试内容。美国房地产经纪人考试内容主要包括：财产权利关系、土地利用控制与规则、房地产估价与市场分析、理财、经纪人法律、法定信息披露、合同、产权转移、房地产实务、房地产应用数学以及相关领域的专业知识。

　　考试组织。各州一般都设专门发牌照机构来组织房地产经纪人考试，考试周期各州也不尽相同。房地产经纪发牌照机构根据法律授权行事，是一个法团组织，其性质介于政府和行业协会之间。这个组织拥有大量房地产经纪方面的专业人士，负责考试命题、确定合格标准以及给考试合格者发牌等工作。在美国，房地产经纪人获得一个牌照所需的费用大约为200美元。

　　(2)房地产经纪人注册制度

　　考试机构发牌照后，房地产经纪人还不能执业，必须在一个房地产经纪机构工作，填写一张申请表，经房地产经纪机构报到发牌照部门进行注册后才能执业。以后还要定期(一般为2-4年)到发牌照部门进行续期注册，续期注册要参加继续教育，有的州还要重新进行考试，其考试内容主要涉及一些新的法律、法规和规定，较考得牌照时要简单得多。政府要定期向社会公布房地产经纪人牌照的注册情况。

　　(3)处罚管理

　　美国对失职或在执业中出现问题的房地产经纪人主要采取以下措施：罚款、暂停牌照、吊销执照。大约有15-25种现象与行为要暂停或吊销牌照，主要有：一是房地产经纪人与非房地产经纪人分佣金;二是将购房保证金放到自己个人帐户;三是房地产经纪人作虚假广告;等。上述几种行为是比较容易界定的，但很多行为存有争议，因此在美国房地产经纪人只要犯了错，无论大小都要被记录在案，次数多了牌照也会被吊销。美国还确立了检讨制度(review)，每隔一定时期由所有同行对一些业务行为进行回顾和评判，如果大家都认为有异议的，可以对其进行处罚。

　　3、房地产经纪机构管理制度

　　(1)房地产经纪机构的设立。在美国,房地产经纪机构和房地产经纪人是同一个单词“broker”，这主要是由于在美国一个房地产经纪机构的拥有者(owner)必须是一个持房地产经纪人牌照的人，但持房地产经纪人牌照的人不一定每一个都会发起设立自己的机构，可以受雇于别的房地产经纪人申办的房地产经纪机构。从这个意义上讲，持有房地产经纪人牌照是发起房地产经纪机构的一种前置条件，或者说获得了房地产经纪人牌照才得到发起设立房地产经纪机构的资格。因此在美国发起设立房地产经纪机构只要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记申请，登记部门通过政府间计算机管理系统确认其牌照的真实性后，便可获准登记，不需要任何注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人承担，因此房地产经纪人以机构名义签订的任何一份合同都须经机构的所有者或其授权的人进行确认。当机构所有者在牌照续期注册或重新考试未获通过时，该机构或者倒闭，或者重新更换所有者。法律没有规定一个经纪机构可允许有几个投资者，但目前全美的经纪机构基本上都由某一个经纪人所拥有，还可以拥有多家经纪公司，在我们考察加州的一个21世纪加盟店时，某一个店主就拥有了10多家经纪机构。

　　(2)房地产经纪机构的佣金分配。美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的6%。房地产经纪人完成经纪业务后，由房地产经纪机构收取佣金。房地产经纪人可以得到佣金的90%-50%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定，一般来讲在机构内资历越深成交业绩越突出的经纪人其分得的佣金比例就越高，而且在机构内都自己有独立的办公室。根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构负责人之间不能交谈其与经纪人的分成比例及收取客户多少佣金，防止形成垄断。

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